利率上调对我市房地产市场的影响

欧耀强

　　中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率，其中5年期以上住房贷款基准利率由6.12%提高到6.39%。去年3月，个人从银行获得的最优惠房贷利率已上涨了0.2%，今年再次加幅，使消费者月供负但又再增加。不少人认为，利率上调不仅未能打击投机行为，反而对广大中低端消费者造成伤害。

　　我市商品房面积每套一般在120㎡左右，以均价1000元/㎡计，价格为12万元，以20年期七成楼宇按揭贷款计算，按阳春市工行、农行、建行等执行的优惠利率，原利率为5.508%（月息为4.59‰），则月供578.21元。现优惠利率为5.751%（即6.39%下浮10%），则月供为589.80元，多出11.59元。尽管这笔费用分摊在每个月的支付上并不大，但对中低消费者来说，多次加息和漫长的还款期给他们带来很大的心里压力。而对投资、投机型买家的影响几乎是微乎其微，一方面这批人本身就有一定的现金储备，有的动辄就是几十上百万，根本不需要贷款；另一方面，如果房价一直稳涨，那么这些买家购买之后的两三年内迅速卖掉，与利润相比，这期间形成的利息根本微不足道。因此，这次提息直接影响中低阶层购房消费者，对炒房行为影响很小。

　　从我市近年来的房地产需求的情形看，投资型购房所占比例极少，绝大部分是为改善居住条件而购买的正常需求。从有关部门获悉，我市在岗职工的平均工资为1120元，这部分人购房后对生活质量影响不大；私营企业员工平均月收入为820元，这部分人需双职工家庭才供得起房，提息使每月家庭用于支付债务的百分比增大，负担占总收入的近40%，考虑其他生活支出，购房者普遍感到生活质量下降，供房成本往往令他们无法喘气。

　　从阳春的市场现状看，总的来说，此次加息对房地产市场的影响可能只是心理影响，即由于不确定性的增加使一些人持观望态度而推迟购买或取消购买计划，也就是对房地产需求会有一定影响。需要特别提醒的是，房地产开发商还需关注市场发展的一些外部因素，与房地产市场发展关系十分密切的除利率因素外，还有汇率、股票市场、债券市场变化等，这些因素都会影响房价和市场走势。